Les SCPI peuvent être acquises de manières traditionnelles par les investisseurs. Ainsi, lorsque vous devenez investisseur, vous détenez l’actif en pleine propriété. De ce fait, vous recevrez des loyers. Cela vous permettra comme beaucoup d’investisseurs d’avoir un placement qui délivre rapidement des rendements. Après le délai de jouissance passé (3 à 6 mois en moyenne). L’objectif peut être par exemple d’avoir des revenus complémentaires pour la retraite.

Toutefois, vous pouvez vouloir capitaliser pendant une certaine durée sans avoir besoin de revenus complémentaires. Notamment si vous avez actuellement une forte tranche marginale d’imposition. Vous prévoyiez d’avoir des revenus complémentaires mais ultérieurement à 5, 10 ou 15 ans par exemple. C’est alors possible par le démembrement. L’investissement dans les SCPI en nue propriété est une solution pour vous !

Tout d’abord, notons que l’usufruit est le droit d’user du bien (l’usus) et d’en tirer les fruits (le fructus). La nue-propriété est le droit d’en disposer (l’abusus).

La pleine propriété est la somme de la nue-propriété (les murs) d’une part et de l’usufruit (droit de jouir de la chose) d’autre part. Le démembrement consiste alors à séparer, pour une période donnée, la pleine propriété en nue-propriété et en usufruit. À la fin de cette période donnée, le nu-propriétaire acquiert l’usufruit associé aux parts qu’il détient. Il obtient donc la pleine propriété.

Lorsque ces droits sont détenus par plusieurs personnes ou plusieurs associés, c’est le cas d’une SCPI, les droits de propriété sont dits « démembrés ». Il existe différentes formes de démembrement : le démembrement temporaire et le démembrement viager.

Le démembrement temporaire de parts de société civile de placement immobilier (SCPI) :

• l’usufruitier perçoit les revenus de la SCPI. En règle générale il s’agit de personnes morales qui cherchent à placer leur trésorerie.
• Le nu-propriétaire détient les parts mais ne touche pas de revenus. Ce dernier récupérera l’usufruit, donc la pleine propriété des parts, au terme du démembrement dont la durée a été fixée au moment de l’acquisition des parts. Le nu-propriétaire est souvent une personne physique.

Les avantages du démembrement temporaire pour vous, le nu-propriétaire :

• Vous bénéficiez d’une décote sur le prix des parts de SCPI en fonction de la durée choisie. Pendant la phase de démembrement vous capitalisez donc sans aucune fiscalité !
• Vous n’êtes pas assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière des parts de SCPI. Ainsi le montant investi n’est pas pris en compte dans votre base taxable à l’IFI.
• Vous retrouvez automatiquement la pleine propriété des parts à l’issue du démembrement. De plus, vous bénéficiez de l’éventuelle hausse du prix des parts pendant cette période.

Les inconvénients :

• Vous ne disposez pas de liquidité des parts en nue-propriété pendant la phase de démembrement.
• L’engagement de l’associé est ferme pendant toute la phase de démembrement.

Le démembrement viager est la possibilité de diviser l’usufruit et la nue-propriété de façon à préparer la transmission de patrimoine. Par conséquent, il s’agit des mêmes abattements que ceux prévus par l’administration fiscale pour donation et succession.

En pleine propriété, vous pouvez donner uniquement la nue-propriété à vos héritiers et vous continuez à percevoir l’intégralité des revenus durant votre vie restante. Ensuite, au décès, vos héritiers deviendront plein propriétaires des parts de SCPI sans droit à payer en récupérant l’usufruit (attention à bien respecter les 15 ans). Ainsi, le démembrement prend fin au décès des usufruitiers sans frais ni taxe. C’est à partir de cette date que les nus-propriétaires commenceront à percevoir les revenus. Il est à noter que les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété sont déterminées selon le barème légal, c’est-à-dire en fonction de l’âge de l’usufruitier.

En conclusion, cette pratique permet ainsi d’obtenir des revenus complémentaires tout en protégeant le conjoint survivant mais aussi d’anticiper votre transmission. Contactez un conseiller pour avoir un conseil sur la SCPI nue propriété.

L’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI est adaptée aux personnes fortement fiscalisées. Il s’agit d’investisseurs n’ayant pas besoin de revenus immédiats ainsi qu’aux épargnants cherchant à atteindre les objectifs suivants :

• Décote des parts de SCPI : en contrepartie d’une période pendant laquelle vos revenus de SCPI sont inexistants, le prix d’acquisition est réduit. Ainsi, plus la durée choisie sera longue, plus votre décote sera importante. Chez SCPI-Hub, nous vous indiquons les clés de démembrement sur chaque SCPI. Par exemple, si vous investissez chez Iroko Zen, vous achetez les parts de SCPI en nue-propriété sur une durée de 5 ans à 79% de la valeur actuelle et 65,5% sur 10 ans. Cela représente alors un taux de recapitalisation de 4,35% sur 10 ans et 4,9% sur 5 ans. Retrouvez toutes nos SCPI en démembrement.
• Optimiser la fiscalité sur le revenu et sur le patrimoine : en tant que nue-propriétaire vous ne percevez pas de dividendes, par conséquent, vous n’avez aucune fiscalité. La capitalisation réalisée est nette. Vous aurez la plus-value à déclarer entre le prix de cession et le prix d’acquisition (en pleine propriété). En plus, il n’y a pas d’impôt sur la fortune immobilière.
• Préparation de revenus à termes : c’est un excellent outil pour vous constituer un complément de revenus pour la retraite ou d’autres évènements comme les études des enfants. De plus, vous recherchez peut-être un placement permettra d’avoir un rendement supérieur à vos comptes bancaires et livrets classiques sans se diriger vers les marchés financiers, le démembrement de SCPI répond parfaitement à votre problématique de couple rendement/risque.
• Anticiper la transmission : Vous avez la possibilité d’acquérir la pleine propriété puis de donner uniquement la nue-propriété à vos héritiers. Vous continuerez à percevoir les revenus tout au long de votre vie. Vos héritiers seront pleins propriétaires sans droit à payer (en respectant le délai des 15 ans).

La réalité est plus brutale sur le marché des valeurs mobilières et le crédit que l’immobilier. En effet, pour l’heure l’immobilier a été particulièrement épargné, notamment celui porté par les véhicules non cotés et plus spécifiquement les véhicules immobiliers grand public.

L’immobilier ne décorrèle jamais de l’économie réelle à moyen terme. Par contre, il peut y avoir un décalage à court terme.

En cas de chocs exogènes comme on connaît actuellement, la diversification sera la meilleure réponse afin de maximiser la rentabilité.

Comme on le voit sur le graphique du bas, nous subissons depuis l’après pandémie une succession de cycles sur fonds de crises des « commodities » cf graphique du haut.

C’est la première fois que l’on voit des cycles très courts 2020, 2021 et 2022. Ainsi, chaque cycle économique et immobilier associe un régime de croissance et d’inflation différent (graphique du bas).

Nous anticipons à moyen terme, un changement de régime d’inflation qui devrait être durable. En effet, la crise énergétique et la nouvelle donne géopolitique en sont la cause. Cette situation devrait entraîner la déglobalisation provoquant de l’inflation. Cela passera notamment par la hausse du niveau des coûts salariaux dans la production de certains biens qui étaient auparavant importés. A court terme, la crise énergétique signifie aussi moins de croissance et plus d’inflation pour toutes les classes d’actifs. Cela s’appliquera également à l’immobilier qui est indexé à l’inflation ! Notre analyse portera sur les impacts de l’inflation et des taux sur l’immobilier et les SCPI.

Concernant la croissance, nous restons sur un scénario avec une récession modérée même si on entre dans des trimestres de stagflation. Cela signifie que le niveau d’inflation sera supérieur à la croissance économique. Cette stagflation similaire à 1973 créée actuellement une inquiétude. Toutefois, cette comparaison à 1973 permet de rappeler que la stagflation a été bénéfique à l’immobilier de bureaux et résidentiel.

Dans ce contexte, la croissance est en baisse. Le pic d’inflation sera certainement pour 2022 et restera soutenue en 2023. Toutefois, il y aura des impacts de l’inflation et des taux sur l’immobilier et les SCPI de rendement. Il existe un différentiel entre l’Allemagne et la France provenant de différences structurelles en termes de modèle économique et de dépendance au gaz. En effet, l’Allemagne n’a pas utilisé le bouclier tarifaire. Cette situation peut ainsi engendrer un choc important de risque de crédit des locataires. En effet, quand le coût de production augmente sans bouclier tarifaire, les entreprises perdent de la compétitivité. Par conséquent, la France présente des éléments plus positifs, comme par exemple moins de risque de crédit pour les locataires.

Actuellement, le marché immobilier se caractérise par de faibles transactions dans un contexte de remontée des taux. Les marchés des bureaux et de la logistique ont signalé une remontée des taux de capitalisation. En moyenne on est à 25 points de base à Paris, 50 et 100 pts de base à Londres. L’Allemagne a une certaine inertie, mais son taux a augmenté depuis juin de 25 à 50 pts de base. Le marché allemand a décalé plus rapidement que le marché parisien. C’est la première fois que l’on voit ce décalage. Cela provient probablement du choc de la crise énergétique et l’anticipation de ces effets sur le marché des bureaux.

Le tableau montre également le calcul des primes de risque par grands pays de la zone €. La comparaison par répartition géographique permet de comparer les primes de risques entre pays. Mais également de signaler que pour une diversification géographique et sectorielle : bureaux, logistique, commerce et hôtellerie : ces 4 marchés sont suffisamment liquides, profonds et complémentaires. Ainsi, la diversification immobilière permettra de gérer le risque.

En octobre, la prime de risque oscille autour de sa moyenne de long terme pour la France et l’Allemagne et en deçà pour l’Espagne et l’Italie. La dernière ligne du tableau montre la part très élevée d’inflation dans la prime de risque pour les 4 pays. Cela signifie que la prime de risque pour l’immobilier prime bureaux s’est fragilisée au cours du temps.

ll y aura des impacts de l’inflation et des taux sur l’immobilier et les SCPI de rendement. Toutefois, l’indexation sera difficile en raison de congés de locataires. Il s’agit du scénario le moins bon, caractérisé par l’orage sur le tableau. Dans le scénario 2, les locataires ne pourraient pas encaisser une indexation à hauteur de l’inflation (nuage). On le voit dans certains pays avec une inflation à deux chiffres. Dans ce cas, il y a une négociation car le locataire ne peut pas subir une hausse de 12% mais il est capable par exemple  de passer à 6%. A contrario, l’indexation peut jouer pleinement si les locataires sont capables d’encaisser cette indexation.

En générale, les entreprises en situation de monopole ou sans être impacté par la récession, résiliente en dépit d’une érosion de leur marge peuvent impacter l’inflation. Il s’agit du soleil sur le tableau.

Par conséquent, la probabilité que les locataires (bureaux) donnent congés dans un marché périphérique est plus élevée que dans un marché de centre-ville. Ces entreprises de type “growth” sont très portées sur la croissance en vertu de leur activité et leur productivité. Elles peuvent payer un loyer élevé en centre-ville. La crise sanitaire a d’ailleurs renforcé la polarisation de la demande ou la productivité est 20% à 50% supérieure à la moyenne nationale.

Ainsi, derrière la notion de part d’inflation dans la prime de risque se concentre une stratégie de diversification permettant de sécuriser les loyers, les cash flows dans le portefeuille et la distribution des revenus. Chez SCPI-Hub, nous proposons des allocations diversifiées aussi bien sur le plan géographique que sectoriel. De plus, les clients peuvent mettre en place des versements réguliers (mensuels, trimestriels, etc…) afin de gérer le risque. Nous pouvons réaliser des simulations pour s’assurer que cela correspond à vos objectifs. Retrouvez notre Guide meilleures SCPI 2023

La diversification procure un effet bénéfique en termes de loyers et de taux de capitalisation, notamment dans l’environnement complexe actuel. L’historique est très important (1998-2021).

Sur l’axe horizontal, nous voyons l’effet de la hausse de l’inflation sur les loyers. Ainsi, les impacts de l’inflation et des taux sur l’immobilier et les SCPI de rendement sont positifs :

• Pour le résidentiel, les bureaux et la logistique : une hausse de 1% de l’inflation peut conduire à une variation de 1,5% en moyenne des revenus locatifs.
• Pour l’hôtellerie : une hausse de 1% de l’inflation peut conduire à une variation de 2% en moyenne des revenus locatifs. En effet, ce secteur capte une croissance domestique et mondiale et potentiellement une croissance des loyers plus élevés
• Pour les commerces : une hausse de 1% de l’inflation peut conduire à une variation de 3,5% en moyenne des revenus locatifs. Retrouvez notre article sur les SCPI de commerces : Faut-il acheter des SCPI de commerces ?

Sur l’axe vertical, nous voyons l’effet de la hausse des taux sur les taux de capitalisation :

• Les écarts sont ici plus faibles entre les secteurs,
• Toutefois, une hausse de 100 pts de base des OAT entraine une plus faible recapitalisation pour le secteur résidentiel (+0,35%) que les autres secteurs, notamment la logistique qui devrait avoir une recapitalisation de l’ordre de +0,65%.

Cela démontre l’intérêt d’avoir un portefeuille diversifié. En effet, les impacts de l’inflation et des taux sur les différents secteurs immobiliers devraient être différenciés. De même, l’objectif est d’avoir des actifs à forte productivité dans les coeurs de villes quelque soit le secteur.

Enfin, en période de forte inflation, depuis 1970, l’immobilier est la classe d’actifs gagnante, comparée aux marchés actions et aux obligations. Par conséquent, les impacts de l’inflation et des taux sur l’immobilier et les SCPI de rendement peuvent être positifs. Nous vous expliquons : Comment bien investir en SCPI ?

Par l’équipe de SCPI-Hub

La SCPI renforce d’année en année sa position parmi les placements préférés des français. En effet, le couple rendement / risque est considéré comme très attractif. Il est vrai que ces actifs ont très bien résisté dans le contexte de crise sanitaire. Certains ont même distribué des loyers en hausse. C’est pour cela que l’analyse des offres est essentielle et doit être actualisée régulièrement.

Tout d’abord, la diversification sectorielle et géographique sont des éléments de maîtrise de risques. Elle est nécessaire à mettre en place afin de capitaliser dans les meilleures conditions. Toutefois, d’autres éléments sont également à prendre en compte tels que la maturité des fonds, le niveau de valorisation des SCPI, l’équipe de gestion, etc …

Ainsi, chez SCPI-Hub, nous travaillons en collaboration avec des sociétés de gestions. Cela permet d’échanger mais aussi de les analyser afin de déterminer quelle place avoir dans une allocation. Grâce au guide des meilleures SCPI 2023 vous comprendrez comment fonctionnent les SCPI et comment les choisir. Nos équipes sont disponibles pour vous écouter et aussi vous expliquer nos analyses. Contacts au 📞01 84 20 05 12 ou sur contact@scpi-hub.fr

SCPI-Hub est une “marketplace” de SCPI de rendement. Cela signifie que toutes les SCPI du marché y sont disponibles. En effet, nous sommes 100% indépendants. Nous avons sélectionné les meilleures SCPI. Aussi bien en termes de rendement que de capitalisation. Ainsi, l’allocation choisie sera adaptée à votre situation. Aussi, pour la déterminer, nous réalisons tout d’abord par un audit patrimonial gratuit.

Les SCPI sont des solutions très flexibles. Le guide des meilleures SCPI 2023 est là pour vous aider dans votre choix. D’abord par le montant. Puis, par le fonctionnement. Il est vrai que les SCPI peuvent permettre de générer des revenus quasi immédiatement après un délai de jouissance et cela, peu d’actifs le permettent. Ou alors, vous pouvez aussi prévoir de ne pas générer de revenus mais de capitaliser davantage. Par conséquent, l’acquisition de SCPI en démembrement via la nue-propriété peut alors être privilégiée. Enfin, un autre mode de plus en plus utilisé est le versement régulier. Il peut être mensuel, trimestriel, semestriel ou annuel. Ainsi, cela permettra à l’investisseur de se créer un capital au fil de l’eau en limitant l’effet des crises sur le capital.

La satisfaction de nos clients est notre priorité avant tout. C’est pourquoi nous vous accompagnons tout au long de l’investissement. Cela passe par certaines démarches telle que la rédaction du mandat de démembrement. Mais également, dans les phases suivantes. Comme par exemple, lors des déclarations fiscales. Ainsi, nous sommes votre interlocuteur privilégié. Ce conseil est aussi intégré à l’investissement. Par conséquent, que vous passiez par nous ou par les sociétés de gestion, c’est le même prix. Sauf qu’avec SCPI-Hub vous avez accès aux meilleures SCPI, vous disposez d’un conseil en plus et d’un suivi tout au long de l’investissement.

Depuis 2019, le monde des SCPI est bousculé avec l’apparition de SCPI sans frais d’entrée. Se dirige-t-on vers une ubérisation des SCPI ? En effet, de nouvelles SCPI apparues sur le marché sont totalement exonérées de frais de souscription. C’est le cas des SCPI Iroko ZEN, Remake Live et Novaxia NEO. D’autres, comme Epsilon Capital se situent entre les nouvelles SCPI et les traditionnelles, avec des frais d’entrées réduits. Afin de répondre aux besoins de nos clients, nous proposons tous types de SCPI dans nos allocations.

Aussi, cela va-t-il bouleverser les SCPI historiques soumises à des droits d’entrées de l’ordre de 10% lors de l’acquisition des parts ? Car pour rappel, le rendement est bien versé à partir des parts achetés.

Les frais d’entrées des acteurs classiques de SCPI s’expliquent par la logique de la rémunération des taxes et droits payés par les gérants à l’acquisition du patrimoine immobilier composant les SCPI.

Ainsi, ces frais s’apparentent en quelque sorte aux droits de mutation payés chez le notaire lorsqu’on achète un logement. Ces droits d’entrée s’amortissent dans le temps sachant qu’on investit dans les SCPI pour du long terme avec une durée recommandée entre 8 et 10 ans. Ainsi, Corum L’épargne décompose les frais de « Corum XL » à 7/8% du montant de l’acquisition et 4% à 8% du prix de vente payés lors d’un investissement immobilier en direct. Néanmoins, pour les épargnants, ce montant peut pourtant constituer un frein psychologique.

Donc, généralement, les SCPI sans frais d’entrée compensent avec des frais de gestion annuels plus élevés. De plus, ces SCPI ont une marge de sécurité avec une commission de retrait prélevée en cas de sortie rapide. Par exemple, La SCPI NEO facture 6% de frais en cas de sortie avant les 5 premières années. Remake facture 5% avant les 5 premières années. Iroko ZEN facture 6% avant les 3 premières années.

Enfin, des frais supplémentaires peuvent être mis en place, comme les frais sur la cession des actifs ou sur les travaux. Dans ces conditions, la description des frais est disponible dans les DICI (document d’information clé pour l’investisseur) et dans les documents des sociétés de gestion. C’est pourquoi, chez SCPI-Hub, nous analysons ces données.

Malgré les frais supplémentaires, les nouveaux acteurs affichent d’excellentes performances 2021. Ainsi, Iroko ZEN ditribue 7,1% et Novaxia NEO affiche un rendement de 6,03%.

En effet, nous considérons qu’un investissement en SCPI doit être analysé sur une durée de 10 ans. Ainsi, les SCPI plus anciennes avec des frais de souscription restent très pertinentes en annualisant les frais d’entrée. Pour cela, nous conseillons à nos clients de sélectionner les différents types de SCPI qui vont répondre à des objectifs différents. En outre, les SCPI sans frais de souscription permettront de rentrer sur de nouveaux actifs avec des valorisations plus faibles. Chez SCPI-Hub nous disposons de l’ensemble des informations permettant de diversifier les investissements et de créer de la performance à travers le rendement et la revalorisation des parts.

Par l’équipe de SCPI-Hub

Faut-il acheter des SCPI de commerces ? D’abord, l’achat de SCPI de commerces est depuis plusieurs années délaissé au profit des bureaux. En effet, la crise sanitaire a bouleversé cette classe d’actifs qui est en pleine mutation.

Nous avons tous en tête les défaillances de sociétés comme Hertz, Topshop, JB Martin ou en difficulté à l’image de Célio, Fauchon ou Planet Sushi, toutes violemment impactées par les confinements. En effet, pendant cette période, le commerce a muté à travers des consolidations comme Conforama qui a été racheté par But ou Bio C’Bon par Carrefour. C’est pourquoi cette situation confirme le scénario de reprise économique en K. En effet, avec les marques les plus établies qui étendent encore leur présence et leurs parts de marché contrairement au plus vulnérables qui se partagent le reste d’un marché toujours plus polarisé.

En ce qui concerne le marché du commerce, il reste solide au 1er trimestre 2022 avec un volume d’1 G€. Ainsi, au sein de cette classe les enseignes alimentaires atteignent 40% contre 16% au même trimestre 2021. Les boutiques atteignent 37% contre 27%, les centres commerciaux 17% contre 25% et les retails parks 6% contre 32%. Les commerces ont regagné en dynamisme et affichent même la plus grande opération du trimestre, dépassant ainsi la logistique.

Le secteur alimentaire affiche de très bonnes performances, supérieures de 30% par rapport à 2019. La vacance recule dans les centres commerciaux, les signatures de baux sont en hausse de 60% par rapport à 2020 et même supérieures de 2% à la période pré-Covid. A l’approche des Jeux Olympiques, le dynamisme des ouvertures de commerces devrait aussi s’accélérer. Des enseignes voudront renforcer leur présence sur le territoire pour davantage de visibilité.

Par ailleurs, le chiffre d’affaires généré par le e-commerce a fortement augmenté en 2021 soutenue par les dépenses opérées dans les services. Pour autant, cet engouement a nettement diminué entre janvier et mars 2022 (-26% versus 1er trimestre 2021) en raison de la fin des restrictions sanitaires et de la demande des e-consommateurs qui s’estompe.

La mutation s’est également opérée par le besoin de vitrines pour les enseignes de e-commerce. Les « dark stores/kitchens » louent un local pour y pratiquer une activité commerciale sans accueillir physiquement les clients, mais en proposant une livraison en moins de 15 minutes (click & collect). Ainsi, ces commerces s’implantent dans des villes d’environ 150 000 habitants situés dans un rayon de 2 km.

Aussi, les marques de e-commerce développent de plus en plus les « flagship stores ». En outre, il s’agit pour elle d’avoir au sein des artères commerciales un commerce vitrine de la marque. Cela symbolise la matérialisation de son territoire, de sa mission, de son image, de ses valeurs mais aussi une revendication de sa notoriété.

C’est pourquoi dans cette configuration, l’immobilier de commerce en cœur de centre-ville présente une opportunité d’investissement et une diversification. Ainsi, le risque locatif est maitrisé et les loyers présentent une indexation de répercussion de l’inflation. Nous le voyons également à travers l’indicateur ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) qui a bondi de +5,1% au T1 2022. Retrouvez l’analyse : Analyse macro immobilière trimestrielle – Octobre 2022

Ci-dessous les SCPI accessibles sur cette thématique :

Par l’équipe de SCPI-Hub

D’abord, le marché parisien a absorbé positivement l’effet du COVID par rapport aux autres marchés européens. Pour rappel, Paris intra-muros et certains sous marchés périphériques n’ont pas observé de baisse de valeurs en moyenne par rapport aux autres quartiers centraux des villes en Europe.

Sur le marché de l’investissement, Paris intra-muros s’est imposé comme une destination ‘fly to quality’.

En premier lieu, le graphique du haut représente le score de liquidité qui permet de juger de l’attrait d’un marché. Ainsi, on note que Paris reste au-dessus des autres villes européennes.

Sur le graphique du bas, on visualise l’appétit des grands investisseurs mondiaux selon les villes et les secteurs. Par conséquent, le marché de bureaux parisien est en tête des classements. Cet appétit est lié aux anticipations positives des investisseurs. Fortement concentré, le marché parisien favorise un meilleur environnement de la productivité, des externalités positives et une minimisation des transports dans un environnement de télétravail avec en moyenne 2 jours par semaine.

Depuis septembre dernier, l’effet télétravail a été absorbé par le marché parisien. Sur la partie locative, les loyers ont progressé de 5%. En moyenne, les entreprises font un arbitrage, ainsi il y a eu une diminution de 20% des surfaces mais avec une volonté de se relocaliser dans Paris intra-muros, même à un prix au m2 plus élevé que le prix au m2 payé précédemment.

L’indice annuel de l’immobilier tous secteur confondu affiche une performance de l’ordre de 7% en forte hausse à 2020 (+3 %). Le rendement en capital de +3% explique cette reprise. Alors que le rendement locatif ressort à +3,2% contre 3,8% en 2020.

Les performances de la logistique proviennent essentiellement du taux de capitalisation qui a baissé. Le rendement locatif ressort à +4,3%. Il s’agit de la plus conforte compression comparativement aux autres secteurs par rapport au passé.

Sans surprise, les commerces et les hôtels les plus touchés pendant la crise de 2020, affichent la plus forte reprise. Le rendement global s’affiche à +3% sur les commerces et à +6,7% pour les hôtels. Un rebond important qui a été anticipé.

Dans un contexte de bouleversement des méthodes de travail et de développement de la digitalisation, la performance des bureaux à +5% reflète des marchés très contrastés. A Paris le rendement en capital a continué à augmenter pour atteindre +3,3%, porté par la croissance des loyers du marché et du recentrage des investisseurs sur des actifs ‘core’. Mais dans de nombreux marchés périphériques le rendement en capital a été négatif en 2021. Par conséquents, les performance de l’immobilier tertiaire 2022 resteront au rendez-vous.

Vous souhaitez des compléments d’informations, contactez un conseiller !

Par l’équipe de SCPI-Hub

Chocs en cours et impacts sur l’immobilier. La normalisation de la politique monétaire n’affecte généralement pas fortement les marchés actions. Sur la moyenne des 11 cycles étudiés, la performance du S&P 500 s’établit à +10% en moyenne sur 12 mois après le premier relèvement des taux. Comme le suggère la courbe en noir. Ainsi le choc de taux n’est statistiquement pas synonyme de sous performance. Par conséquent, ce n’est pas de la normalisation de la FED que viendrait le choc exogène.

Ce graphique représente l’évolution du cours de l’indice SP 500 sur l’année qui a suivi le début des 12 plus grandes crises géopolitiques depuis 1941. Dans 8 cas sur 12, la performance de la Bourse américaine était positive 1 an après le déclenchement de la crise. A titre d’exemple, cela a été différent pour le choc pétrolier de 1973. C’est la contraction de l’économie américaine qui a engendré les performances négatives. De tous les chocs mentionnés ici, celui qui ressemble à la crise ukrainienne est le choc pétrolier de 1973. Sauf qu’à l’époque les américains étaient dépendants du pétrole du Moyen-Orient. Alors qu’aujourd’hui ils sont autosuffisants grâce au pétrole de schiste. Le choc ukrainien ne devrait pas créer de récession aux US. Il y a cependant de forts impacts comme une hausse importante des délais de commandes, notamment en Allemagne. Mais surtout une envolée du prix du Brent.

Cette situation peut engendrer des difficultés pour sur les entreprises qui sont locataires de biens immobiliers. Notamment celles qui ne peuvent pas répercuter la hausse des prix sur les prix de sortie. En effet, la hausse des coûts intermédiaires est synonyme de baisses des marges de entreprises. Et aussi plus de difficulté potentielle à encaisser des hausses de loyers.

L’Allemagne et l’Espagne sont les plus pénalisés car fortement dépendantes de l’énergie. La France apparaît moins dépendante. De tels niveaux d’inflation vont bien évidemment éroder le pouvoir d’achat des ménages qui va peser sur le secteur des commerces et indirectement sur certaines activités de services. L’inflation pèse sur les décisions d’investissements des entreprises et la consommation des ménages. En effet, les ménages devraient adopter un comportement de précautions qui pourrait peser sur la croissance 2022, en plus des problématiques d’approvisionnement.

Les prévisions de scénarios de croissance ont été révisés à la baisse. Il y aura ainsi moins de croissance et plus d’inflation. Sur les marchés, le taux d’inflation anticipé à 5 ans sur 5 ans par les marchés d’obligations indexés ressort à 2,6% aux US et 2,2% en zone euros.

En prévoyant un niveau d’inflation plus élevé et plus durable, il est légitime que les investisseurs et épargnants s’interrogent sur des allocations les plus appropriés et les classes d’actifs les plus résilientes. Ainsi, ce sont les actifs réels qui surperforment les placements obligataires dans les périodes inflationnistes. Le tableau ci-contre reprend une étude empirique réalisée depuis 1870. Cette étude compare les performances des emprunts d’États, des actions et de l’immobilier sous différents régimes d’inflations élevés.

Ainsi, il en ressort qu’en période d’inflation élevée, il n’y a aucune protection des emprunts d’État. L’immobilier enregistre systématiquement les meilleures performances avec un rendement d’environ 5% et plus.

En période d’inflation élevée l’immobilier fait mieux que les actions alors qu’en régime de basse inflation, les actions font mieux que l’immobilier. C’est ici le changement fondamental. Dans cette période de forte inflation, les investisseurs vont choisir cette classe d’actifs pour sa protection de l’inflation et non plus que pour le principe de diversification. Ainsi, les chocs en cours et impacts sur l’immobilier pourraient être limités.

Par l’équipe de SCPI-Hub

SCPI PF Grand Paris label ISR. Perial AM vient d’annoncer la labellisation ISR de sa SCPI phare PF Grand Paris, ce qui en fait le 3ème véhicule géré par cette société de gestion indépendante à obtenir cette précieuse certification. En effet, la SCPI PFO2 et la SCI Perial Euro Carbone, deux autres fonds de Perial, avaient été labellisées ISR dès le mois de décembre 2020, faisant ainsi partie des premiers véhicules immobiliers reconnus officiellement pour leur gestion ESG, peu après le lancement du label ISR immobilier sous l’impulsion de l’ASPIM en octobre 2020. Perial annonce également que le label ISR est maintenu pour PFO2 et Perial Euro Carbone suite à la revue annuelle de ces fonds par le certificateur.

Créée en 1966, PF Grand Paris est la plus ancienne SCPI du marché encore en activité. Son capital a été réouvert en 2017 pour renouveler son patrimoine et le recentrer sur la dynamique immobilière du projet du Grand Paris. Un pari réussi puisque que la SCPI a depuis passé le cap symbolique du milliard d’euros d’actifs sous gestion, à l’été 2021.

Cette dynamique s’est matérialisée par une collecte brute de plus de 575 M€ en 4 ans et ainsi par une régénération et une revalorisation du patrimoine de PF Grand Paris. Cette revalorisation a ainsi permis depuis 4 ans 4 augmentations de prix de part successives.

En plus de l’obtention du label ISR, PF Grand Paris innove et intègre dans sa stratégie d’investissement et de gestion un objectif d’amélioration de la biodiversité urbaine : 100% des actifs pertinents (ayant une surface supérieure à 1 000 m², détenus hors copropriété par PF Grand Paris et ayant une surface végétalisée extérieure) visent à s’améliorer en matière de biodiversité d’ici 2030. Une méthodologie robuste a été définie et structurée en collaboration avec une équipe d’écologues experts : c’est le coefficient socio-écologique par surface (C2S) qui permet de mesurer les progrès réalisés chaque année. SCPI PF Grand Paris label ISR.

PERIAL Asset Management est convaincu de ses responsabilités en matière de préservation et d’amélioration de la biodiversité urbaine, tant d’un point de vue écologique que social.

Cette démarche est particulièrement pertinente pour PF Grand Paris : en Ile-de-France, les espaces verts d’entreprises représentent 8% de la surface des espaces verts urbains (hors bois et forêts), mais également 25% des espaces qui contribuent le plus à ces continuités (source : Serret et al, 2014). La qualité et la mise en valeur de la biodiversité sur les sites contribuent également à la qualité de vie des utilisateurs.

Cette nouvelle labélisation vient valoriser le travail réalisé par toutes les équipes de PERIAL Asset Management tout au long de l’année, mais également l’engagement de nos partenaires tout comme la dynamique de la relation avec les clients locataires, épargnants et investisseurs où les critères ESG viennent infuser l’ensemble des décisions.

Au-delà de ces trois fonds, 100% des fonds gérés par PERIAL Asset Management intègrent une stratégie ESG Best-in-Progress. A date, le label ISR couvre 80 %* des encours gérés par PERIAL AM.

Par l’équipe de SCPI-Hub