Les SCPI peuvent être acquises de manières traditionnelles par les investisseurs. Ainsi, lorsque vous devenez investisseur, vous détenez l’actif en pleine propriété. De ce fait, vous recevrez des loyers. Cela vous permettra comme beaucoup d’investisseurs d’avoir un placement qui délivre rapidement des rendements. Après le délai de jouissance passé (3 à 6 mois en moyenne). L’objectif peut être par exemple d’avoir des revenus complémentaires pour la retraite.

Toutefois, vous pouvez vouloir capitaliser pendant une certaine durée sans avoir besoin de revenus complémentaires. Notamment si vous avez actuellement une forte tranche marginale d’imposition. Vous prévoyiez d’avoir des revenus complémentaires mais ultérieurement à 5, 10 ou 15 ans par exemple. C’est alors possible par le démembrement. L’investissement dans les SCPI en nue propriété est une solution pour vous !

Tout d’abord, notons que l’usufruit est le droit d’user du bien (l’usus) et d’en tirer les fruits (le fructus). La nue-propriété est le droit d’en disposer (l’abusus).

La pleine propriété est la somme de la nue-propriété (les murs) d’une part et de l’usufruit (droit de jouir de la chose) d’autre part. Le démembrement consiste alors à séparer, pour une période donnée, la pleine propriété en nue-propriété et en usufruit. À la fin de cette période donnée, le nu-propriétaire acquiert l’usufruit associé aux parts qu’il détient. Il obtient donc la pleine propriété.

Lorsque ces droits sont détenus par plusieurs personnes ou plusieurs associés, c’est le cas d’une SCPI, les droits de propriété sont dits « démembrés ». Il existe différentes formes de démembrement : le démembrement temporaire et le démembrement viager.

Le démembrement temporaire de parts de société civile de placement immobilier (SCPI) :

• l’usufruitier perçoit les revenus de la SCPI. En règle générale il s’agit de personnes morales qui cherchent à placer leur trésorerie.
• Le nu-propriétaire détient les parts mais ne touche pas de revenus. Ce dernier récupérera l’usufruit, donc la pleine propriété des parts, au terme du démembrement dont la durée a été fixée au moment de l’acquisition des parts. Le nu-propriétaire est souvent une personne physique.

Les avantages du démembrement temporaire pour vous, le nu-propriétaire :

• Vous bénéficiez d’une décote sur le prix des parts de SCPI en fonction de la durée choisie. Pendant la phase de démembrement vous capitalisez donc sans aucune fiscalité !
• Vous n’êtes pas assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière des parts de SCPI. Ainsi le montant investi n’est pas pris en compte dans votre base taxable à l’IFI.
• Vous retrouvez automatiquement la pleine propriété des parts à l’issue du démembrement. De plus, vous bénéficiez de l’éventuelle hausse du prix des parts pendant cette période.

Les inconvénients :

• Vous ne disposez pas de liquidité des parts en nue-propriété pendant la phase de démembrement.
• L’engagement de l’associé est ferme pendant toute la phase de démembrement.

Le démembrement viager est la possibilité de diviser l’usufruit et la nue-propriété de façon à préparer la transmission de patrimoine. Par conséquent, il s’agit des mêmes abattements que ceux prévus par l’administration fiscale pour donation et succession.

En pleine propriété, vous pouvez donner uniquement la nue-propriété à vos héritiers et vous continuez à percevoir l’intégralité des revenus durant votre vie restante. Ensuite, au décès, vos héritiers deviendront plein propriétaires des parts de SCPI sans droit à payer en récupérant l’usufruit (attention à bien respecter les 15 ans). Ainsi, le démembrement prend fin au décès des usufruitiers sans frais ni taxe. C’est à partir de cette date que les nus-propriétaires commenceront à percevoir les revenus. Il est à noter que les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété sont déterminées selon le barème légal, c’est-à-dire en fonction de l’âge de l’usufruitier.

En conclusion, cette pratique permet ainsi d’obtenir des revenus complémentaires tout en protégeant le conjoint survivant mais aussi d’anticiper votre transmission. Contactez un conseiller pour avoir un conseil sur la SCPI nue propriété.

L’acquisition de la nue-propriété de parts de SCPI est adaptée aux personnes fortement fiscalisées. Il s’agit d’investisseurs n’ayant pas besoin de revenus immédiats ainsi qu’aux épargnants cherchant à atteindre les objectifs suivants :

• Décote des parts de SCPI : en contrepartie d’une période pendant laquelle vos revenus de SCPI sont inexistants, le prix d’acquisition est réduit. Ainsi, plus la durée choisie sera longue, plus votre décote sera importante. Chez SCPI-Hub, nous vous indiquons les clés de démembrement sur chaque SCPI. Par exemple, si vous investissez chez Iroko Zen, vous achetez les parts de SCPI en nue-propriété sur une durée de 5 ans à 79% de la valeur actuelle et 65,5% sur 10 ans. Cela représente alors un taux de recapitalisation de 4,35% sur 10 ans et 4,9% sur 5 ans. Retrouvez toutes nos SCPI en démembrement.
• Optimiser la fiscalité sur le revenu et sur le patrimoine : en tant que nue-propriétaire vous ne percevez pas de dividendes, par conséquent, vous n’avez aucune fiscalité. La capitalisation réalisée est nette. Vous aurez la plus-value à déclarer entre le prix de cession et le prix d’acquisition (en pleine propriété). En plus, il n’y a pas d’impôt sur la fortune immobilière.
• Préparation de revenus à termes : c’est un excellent outil pour vous constituer un complément de revenus pour la retraite ou d’autres évènements comme les études des enfants. De plus, vous recherchez peut-être un placement permettra d’avoir un rendement supérieur à vos comptes bancaires et livrets classiques sans se diriger vers les marchés financiers, le démembrement de SCPI répond parfaitement à votre problématique de couple rendement/risque.
• Anticiper la transmission : Vous avez la possibilité d’acquérir la pleine propriété puis de donner uniquement la nue-propriété à vos héritiers. Vous continuerez à percevoir les revenus tout au long de votre vie. Vos héritiers seront pleins propriétaires sans droit à payer (en respectant le délai des 15 ans).