Chocs en cours et impacts sur l’immobilier. La normalisation de la politique monétaire n’affecte généralement pas fortement les marchés actions. Sur la moyenne des 11 cycles étudiés, la performance du S&P 500 s’établit à +10% en moyenne sur 12 mois après le premier relèvement des taux. Comme le suggère la courbe en noir. Ainsi le choc de taux n’est statistiquement pas synonyme de sous performance. Par conséquent, ce n’est pas de la normalisation de la FED que viendrait le choc exogène.

Ce graphique représente l’évolution du cours de l’indice SP 500 sur l’année qui a suivi le début des 12 plus grandes crises géopolitiques depuis 1941. Dans 8 cas sur 12, la performance de la Bourse américaine était positive 1 an après le déclenchement de la crise. A titre d’exemple, cela a été différent pour le choc pétrolier de 1973. C’est la contraction de l’économie américaine qui a engendré les performances négatives. De tous les chocs mentionnés ici, celui qui ressemble à la crise ukrainienne est le choc pétrolier de 1973. Sauf qu’à l’époque les américains étaient dépendants du pétrole du Moyen-Orient. Alors qu’aujourd’hui ils sont autosuffisants grâce au pétrole de schiste. Le choc ukrainien ne devrait pas créer de récession aux US. Il y a cependant de forts impacts comme une hausse importante des délais de commandes, notamment en Allemagne. Mais surtout une envolée du prix du Brent.

Cette situation peut engendrer des difficultés pour sur les entreprises qui sont locataires de biens immobiliers. Notamment celles qui ne peuvent pas répercuter la hausse des prix sur les prix de sortie. En effet, la hausse des coûts intermédiaires est synonyme de baisses des marges de entreprises. Et aussi plus de difficulté potentielle à encaisser des hausses de loyers.

L’Allemagne et l’Espagne sont les plus pénalisés car fortement dépendantes de l’énergie. La France apparaît moins dépendante. De tels niveaux d’inflation vont bien évidemment éroder le pouvoir d’achat des ménages qui va peser sur le secteur des commerces et indirectement sur certaines activités de services. L’inflation pèse sur les décisions d’investissements des entreprises et la consommation des ménages. En effet, les ménages devraient adopter un comportement de précautions qui pourrait peser sur la croissance 2022, en plus des problématiques d’approvisionnement.

Les prévisions de scénarios de croissance ont été révisés à la baisse. Il y aura ainsi moins de croissance et plus d’inflation. Sur les marchés, le taux d’inflation anticipé à 5 ans sur 5 ans par les marchés d’obligations indexés ressort à 2,6% aux US et 2,2% en zone euros.

En prévoyant un niveau d’inflation plus élevé et plus durable, il est légitime que les investisseurs et épargnants s’interrogent sur des allocations les plus appropriés et les classes d’actifs les plus résilientes. Ainsi, ce sont les actifs réels qui surperforment les placements obligataires dans les périodes inflationnistes. Le tableau ci-contre reprend une étude empirique réalisée depuis 1870. Cette étude compare les performances des emprunts d’États, des actions et de l’immobilier sous différents régimes d’inflations élevés.

Ainsi, il en ressort qu’en période d’inflation élevée, il n’y a aucune protection des emprunts d’État. L’immobilier enregistre systématiquement les meilleures performances avec un rendement d’environ 5% et plus.

En période d’inflation élevée l’immobilier fait mieux que les actions alors qu’en régime de basse inflation, les actions font mieux que l’immobilier. C’est ici le changement fondamental. Dans cette période de forte inflation, les investisseurs vont choisir cette classe d’actifs pour sa protection de l’inflation et non plus que pour le principe de diversification. Ainsi, les chocs en cours et impacts sur l’immobilier pourraient être limités.

Par l’équipe de SCPI-Hub