La SCPI renforce d’année en année sa position parmi les placements préférés des français. En effet, le couple rendement / risque est considéré comme très attractif. Il est vrai que ces actifs ont très bien résisté dans le contexte de crise sanitaire. Certains ont même distribué des loyers en hausse. C’est pour cela que l’analyse des offres est essentielle et doit être actualisée régulièrement.

Tout d’abord, la diversification sectorielle et géographique sont des éléments de maîtrise de risques. Elle est nécessaire à mettre en place afin de capitaliser dans les meilleures conditions. Toutefois, d’autres éléments sont également à prendre en compte tels que la maturité des fonds, le niveau de valorisation des SCPI, l’équipe de gestion, etc …

Ainsi, chez SCPI-Hub, nous travaillons en collaboration avec des sociétés de gestions. Cela permet d’échanger mais aussi de les analyser afin de déterminer quelle place avoir dans une allocation. Grâce au guide des meilleures SCPI 2023 vous comprendrez comment fonctionnent les SCPI et comment les choisir. Nos équipes sont disponibles pour vous écouter et aussi vous expliquer nos analyses. Contacts au 📞01 84 20 05 12 ou sur contact@scpi-hub.fr

SCPI-Hub est une “marketplace” de SCPI de rendement. Cela signifie que toutes les SCPI du marché y sont disponibles. En effet, nous sommes 100% indépendants. Nous avons sélectionné les meilleures SCPI. Aussi bien en termes de rendement que de capitalisation. Ainsi, l’allocation choisie sera adaptée à votre situation. Aussi, pour la déterminer, nous réalisons tout d’abord par un audit patrimonial gratuit.

Les SCPI sont des solutions très flexibles. Le guide des meilleures SCPI 2023 est là pour vous aider dans votre choix. D’abord par le montant. Puis, par le fonctionnement. Il est vrai que les SCPI peuvent permettre de générer des revenus quasi immédiatement après un délai de jouissance et cela, peu d’actifs le permettent. Ou alors, vous pouvez aussi prévoir de ne pas générer de revenus mais de capitaliser davantage. Par conséquent, l’acquisition de SCPI en démembrement via la nue-propriété peut alors être privilégiée. Enfin, un autre mode de plus en plus utilisé est le versement régulier. Il peut être mensuel, trimestriel, semestriel ou annuel. Ainsi, cela permettra à l’investisseur de se créer un capital au fil de l’eau en limitant l’effet des crises sur le capital.

La satisfaction de nos clients est notre priorité avant tout. C’est pourquoi nous vous accompagnons tout au long de l’investissement. Cela passe par certaines démarches telle que la rédaction du mandat de démembrement. Mais également, dans les phases suivantes. Comme par exemple, lors des déclarations fiscales. Ainsi, nous sommes votre interlocuteur privilégié. Ce conseil est aussi intégré à l’investissement. Par conséquent, que vous passiez par nous ou par les sociétés de gestion, c’est le même prix. Sauf qu’avec SCPI-Hub vous avez accès aux meilleures SCPI, vous disposez d’un conseil en plus et d’un suivi tout au long de l’investissement.

Depuis 2019, le monde des SCPI est bousculé avec l’apparition de SCPI sans frais d’entrée. Se dirige-t-on vers une ubérisation des SCPI ? En effet, de nouvelles SCPI apparues sur le marché sont totalement exonérées de frais de souscription. C’est le cas des SCPI Iroko ZEN, Remake Live et Novaxia NEO. D’autres, comme Epsilon Capital se situent entre les nouvelles SCPI et les traditionnelles, avec des frais d’entrées réduits. Afin de répondre aux besoins de nos clients, nous proposons tous types de SCPI dans nos allocations.

Aussi, cela va-t-il bouleverser les SCPI historiques soumises à des droits d’entrées de l’ordre de 10% lors de l’acquisition des parts ? Car pour rappel, le rendement est bien versé à partir des parts achetés.

Les frais d’entrées des acteurs classiques de SCPI s’expliquent par la logique de la rémunération des taxes et droits payés par les gérants à l’acquisition du patrimoine immobilier composant les SCPI.

Ainsi, ces frais s’apparentent en quelque sorte aux droits de mutation payés chez le notaire lorsqu’on achète un logement. Ces droits d’entrée s’amortissent dans le temps sachant qu’on investit dans les SCPI pour du long terme avec une durée recommandée entre 8 et 10 ans. Ainsi, Corum L’épargne décompose les frais de « Corum XL » à 7/8% du montant de l’acquisition et 4% à 8% du prix de vente payés lors d’un investissement immobilier en direct. Néanmoins, pour les épargnants, ce montant peut pourtant constituer un frein psychologique.

Donc, généralement, les SCPI sans frais d’entrée compensent avec des frais de gestion annuels plus élevés. De plus, ces SCPI ont une marge de sécurité avec une commission de retrait prélevée en cas de sortie rapide. Par exemple, La SCPI NEO facture 6% de frais en cas de sortie avant les 5 premières années. Remake facture 5% avant les 5 premières années. Iroko ZEN facture 6% avant les 3 premières années.

Enfin, des frais supplémentaires peuvent être mis en place, comme les frais sur la cession des actifs ou sur les travaux. Dans ces conditions, la description des frais est disponible dans les DICI (document d’information clé pour l’investisseur) et dans les documents des sociétés de gestion. C’est pourquoi, chez SCPI-Hub, nous analysons ces données.

Malgré les frais supplémentaires, les nouveaux acteurs affichent d’excellentes performances 2021. Ainsi, Iroko ZEN ditribue 7,1% et Novaxia NEO affiche un rendement de 6,03%.

En effet, nous considérons qu’un investissement en SCPI doit être analysé sur une durée de 10 ans. Ainsi, les SCPI plus anciennes avec des frais de souscription restent très pertinentes en annualisant les frais d’entrée. Pour cela, nous conseillons à nos clients de sélectionner les différents types de SCPI qui vont répondre à des objectifs différents. En outre, les SCPI sans frais de souscription permettront de rentrer sur de nouveaux actifs avec des valorisations plus faibles. Chez SCPI-Hub nous disposons de l’ensemble des informations permettant de diversifier les investissements et de créer de la performance à travers le rendement et la revalorisation des parts.

Par l’équipe de SCPI-Hub

Faut-il acheter des SCPI de commerces ? D’abord, l’achat de SCPI de commerces est depuis plusieurs années délaissé au profit des bureaux. En effet, la crise sanitaire a bouleversé cette classe d’actifs qui est en pleine mutation.

Nous avons tous en tête les défaillances de sociétés comme Hertz, Topshop, JB Martin ou en difficulté à l’image de Célio, Fauchon ou Planet Sushi, toutes violemment impactées par les confinements. En effet, pendant cette période, le commerce a muté à travers des consolidations comme Conforama qui a été racheté par But ou Bio C’Bon par Carrefour. C’est pourquoi cette situation confirme le scénario de reprise économique en K. En effet, avec les marques les plus établies qui étendent encore leur présence et leurs parts de marché contrairement au plus vulnérables qui se partagent le reste d’un marché toujours plus polarisé.

En ce qui concerne le marché du commerce, il reste solide au 1er trimestre 2022 avec un volume d’1 G€. Ainsi, au sein de cette classe les enseignes alimentaires atteignent 40% contre 16% au même trimestre 2021. Les boutiques atteignent 37% contre 27%, les centres commerciaux 17% contre 25% et les retails parks 6% contre 32%. Les commerces ont regagné en dynamisme et affichent même la plus grande opération du trimestre, dépassant ainsi la logistique.

Le secteur alimentaire affiche de très bonnes performances, supérieures de 30% par rapport à 2019. La vacance recule dans les centres commerciaux, les signatures de baux sont en hausse de 60% par rapport à 2020 et même supérieures de 2% à la période pré-Covid. A l’approche des Jeux Olympiques, le dynamisme des ouvertures de commerces devrait aussi s’accélérer. Des enseignes voudront renforcer leur présence sur le territoire pour davantage de visibilité.

Par ailleurs, le chiffre d’affaires généré par le e-commerce a fortement augmenté en 2021 soutenue par les dépenses opérées dans les services. Pour autant, cet engouement a nettement diminué entre janvier et mars 2022 (-26% versus 1er trimestre 2021) en raison de la fin des restrictions sanitaires et de la demande des e-consommateurs qui s’estompe.

La mutation s’est également opérée par le besoin de vitrines pour les enseignes de e-commerce. Les « dark stores/kitchens » louent un local pour y pratiquer une activité commerciale sans accueillir physiquement les clients, mais en proposant une livraison en moins de 15 minutes (click & collect). Ainsi, ces commerces s’implantent dans des villes d’environ 150 000 habitants situés dans un rayon de 2 km.

Aussi, les marques de e-commerce développent de plus en plus les « flagship stores ». En outre, il s’agit pour elle d’avoir au sein des artères commerciales un commerce vitrine de la marque. Cela symbolise la matérialisation de son territoire, de sa mission, de son image, de ses valeurs mais aussi une revendication de sa notoriété.

C’est pourquoi dans cette configuration, l’immobilier de commerce en cœur de centre-ville présente une opportunité d’investissement et une diversification. Ainsi, le risque locatif est maitrisé et les loyers présentent une indexation de répercussion de l’inflation. Nous le voyons également à travers l’indicateur ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires) qui a bondi de +5,1% au T1 2022. Retrouvez l’analyse : Analyse macro immobilière trimestrielle – Octobre 2022

Ci-dessous les SCPI accessibles sur cette thématique :

Par l’équipe de SCPI-Hub

D’abord, le marché parisien a absorbé positivement l’effet du COVID par rapport aux autres marchés européens. Pour rappel, Paris intra-muros et certains sous marchés périphériques n’ont pas observé de baisse de valeurs en moyenne par rapport aux autres quartiers centraux des villes en Europe.

Sur le marché de l’investissement, Paris intra-muros s’est imposé comme une destination ‘fly to quality’.

En premier lieu, le graphique du haut représente le score de liquidité qui permet de juger de l’attrait d’un marché. Ainsi, on note que Paris reste au-dessus des autres villes européennes.

Sur le graphique du bas, on visualise l’appétit des grands investisseurs mondiaux selon les villes et les secteurs. Par conséquent, le marché de bureaux parisien est en tête des classements. Cet appétit est lié aux anticipations positives des investisseurs. Fortement concentré, le marché parisien favorise un meilleur environnement de la productivité, des externalités positives et une minimisation des transports dans un environnement de télétravail avec en moyenne 2 jours par semaine.

Depuis septembre dernier, l’effet télétravail a été absorbé par le marché parisien. Sur la partie locative, les loyers ont progressé de 5%. En moyenne, les entreprises font un arbitrage, ainsi il y a eu une diminution de 20% des surfaces mais avec une volonté de se relocaliser dans Paris intra-muros, même à un prix au m2 plus élevé que le prix au m2 payé précédemment.

L’indice annuel de l’immobilier tous secteur confondu affiche une performance de l’ordre de 7% en forte hausse à 2020 (+3 %). Le rendement en capital de +3% explique cette reprise. Alors que le rendement locatif ressort à +3,2% contre 3,8% en 2020.

Les performances de la logistique proviennent essentiellement du taux de capitalisation qui a baissé. Le rendement locatif ressort à +4,3%. Il s’agit de la plus conforte compression comparativement aux autres secteurs par rapport au passé.

Sans surprise, les commerces et les hôtels les plus touchés pendant la crise de 2020, affichent la plus forte reprise. Le rendement global s’affiche à +3% sur les commerces et à +6,7% pour les hôtels. Un rebond important qui a été anticipé.

Dans un contexte de bouleversement des méthodes de travail et de développement de la digitalisation, la performance des bureaux à +5% reflète des marchés très contrastés. A Paris le rendement en capital a continué à augmenter pour atteindre +3,3%, porté par la croissance des loyers du marché et du recentrage des investisseurs sur des actifs ‘core’. Mais dans de nombreux marchés périphériques le rendement en capital a été négatif en 2021. Par conséquents, les performance de l’immobilier tertiaire 2022 resteront au rendez-vous.

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Par l’équipe de SCPI-Hub