Comment bien choisir ses SCPI ? Vous souhaitez nos avis ?

La majorité des fonds immobiliers dans le monde sont fermés. Généralement, ils sont soit cotés en bourse sous la forme de sociétés immobilières cotés (REITs), soit non cotés mais réservés aux investisseurs institutionnels. Par contre, il existe peu de fonds non cotés ouverts au public. Cependant, à travers les SCPI et les OPCI (organismes de placement collectif en immobilier) vous trouverez ces fonds non côtés en France. On les appelle des FIA (fonds d’investissements alternatifs) au sein de la Directive AIFM.

Vous souhaitez avoir un avis sur les SCPI ? Tout d’abord, l’acronyme SCPI désigne une Société Civile de Placement Immobilier. Ainsi, il s’agit d’un produit financier régit par l’autorité des marchés financiers (l’AMF). Elle est également appelée “pierre papier”.

Les acquéreurs des parts de SCPI sont appelés des “associés”. Ils font l’acquisition de parts d’un portefeuille immobilier partagés entre plusieurs porteurs de parts. La composition des SCPI peut varier entre différents actifs : bureaux, commerces, entrepôts logistiques, résidence de santé, résidences gérées…

De plus, la SCPI est gérée par une société de gestion qui va réaliser la gestion du parc immobilier de l’achat à la location. Ainsi, elle va vous accompagner tout au long de la vie de l’investissement. Retrouvez les sociétés de gestion sélectionnées par SCPI-Hub : nos partenaires.

Par conséquent, la société de gestion va définir une stratégie de gestion, comme par exemple :

• Le choix géographique des investissements ;
• Les secteurs d’investissements ;
• le budget travaux à réallouer sur le parc immobilier afin de le maintenir en état.

La société de gestion gère aussi l’entretien du parc immobilier. Par conséquent, elle encaisse les loyers et procède trimestriellement à une distribution des revenus au prorata au nombre de parts que vous détenez. Les investisseurs n’ont aucun souci de gestion.

Chez SCPI-Hub, nous sommes convaincus que la gestion du risque est la clé pour bien gérer son patrimoine. Ainsi, il est important de diversifier son patrimoine. Cela passe notamment par la diversification géographique et les actifs.

Le principal risque est celui de liquidité. Il se définit comme le risque de ne pouvoir céder, liquider ou clôturer pour un coût limité et dans un délai suffisamment court une position. Cela compromet alors la capacité du fonds à se conformer à tout moment aux demandes de rachats des investisseurs. Nous faisons référence à l’article 3(8) de la Directive Européenne 2010/43/EC

Il s’agit du risque principal dans le cas d’un investissement en immobilier tertiaire. Ainsi, en moyenne les volumes de transactions ressortent à 10% à 15% du stock. Ce volume chute en cas de crise comme pendant la crise de 2008 où il a chuté à 3% du stock. La liquidité peut augmenter selon certains secteurs. C’est pourquoi les bureaux de qualité dit « prime » ont davantage de liquidité car ils sont très recherchés.

Lors de grandes crises, les investisseurs réalisent des retraits. Par conséquent, les valorisations baissent et les investissements deviennent plus rares. Les sociétés de gestion gèrent le risque de liquidité à l’actif avec :

• Une diversification du portefeuille (actifs et pays) ;
• Une augmentation de la fréquence de valorisation des actifs.

Et au passif :

• La fréquence de publication des valeurs liquidatives ;
• Le contrôle du niveau d’emprise des investisseurs ;
• Le niveau d’endettement ;
• Le rythme de collecte et des rachats.

Il s’avère que les outils de gestion de liquidité sont multiples et surtout robustes. En effet, le modèle de gestion des SCPI à capital variable fonctionne très bien depuis 50 ans. En particulier lors de la crise immobilière des années 90 et de la crise financière de 2008. Plus récemment, la crise du COVID en mars 2020 n’a pas échappé à la chute des obligations d’entreprises. Toutefois, les SCPI à capital variable ont continué à collecter, certes moins qu’en 2019. Ce risque de liquidité explique la raison de la préconisation d’une durée de conservation à minima 8 ans des parts de SCPI. C’est la raison pour laquelle il s’agit d’un placement à long terme. La fiscalité est une deuxième raison de conservation longue.

Les Sociétés de Placements Immobiliers sont des instruments financiers régulés par le Code Monétaire et Financier (COMOFI) et le Règlement Général de l’Autorité des Marché Financiers (AMF).

La réglementation a évolué en 2017 avec la nouvelle directive sur les marchés d’instruments Financiers. Ainsi, ces organismes ont comme objectif de défendre les investisseurs. Dans ce contexte, différents directives et lois ont été établies depuis la crise financière de 2008.

L’AMF fixe et contrôle les règles. A ce jour, la réglementation impose aux sociétés de gestion commercialisant des SCPI de :

• Détenir un agrément ou un visa de l’AMF lorsqu’elle réalise un appel public à l’épargne. Les éléments de contrôles sont stricts. Ainsi, la société de gestion doit avoir des garanties et être structurée. En effet, elle doit avoir mis en place une organisation, disposer de moyens humains et matériels avec un minimum de capital social de 760 000 €, l’honorabilité et l’expérience des dirigeants. De plus afin de commercialiser une SCPI, la société de gestion devra présenter un visa apposé par l’AMF.
• Transmettre une note d’information agrée par l’AMF : la note d’information est un document obligatoire transmis à toute personne souhaitant acquérir des parts dans une SCPI. Ce document reprend les éléments sur le fonctionnement de la SCPI, les frais, le rendement potentiel et les risques. La note d’informations doit être visée par l’AMF. Ainsi, cela permettra de garantir la conformité aux exigences de l’AMF.
• Transmettre un Document d’Information Clé (DIC) : ce document doit reprendre les principaux éléments de la SCPI. De cette manière, il indique à l’investisseur les objectifs d’investissement, le degré de risque (généralement sur une échelle de 1 à 7), les scénarios de performances et les frais.
• Transmettre les statuts qui reprendront les règles de fonctionnement de la SCPI.
• Transmettre le dernier rapport annuel et le dernier bulletin semestriel.

Les commissaires aux comptes sont également un acteur rassurant d’investissements. En effet, ils certifient les comptes annuels de la SCPI.

L’évaluateur immobilier permet de s’assurer de la qualité des actifs. Il réalise une expertise immobilière. Cette analyse est réalisée dans le respect des méthodes appropriées aux SCPI. Elle est réalisée par un expert indépendant ou plusieurs agissant solidairement. Ainsi, la société de gestion procède à la valorisation du patrimoine de la SCPI à travers la valeur de réalisation et de reconstitution.

Enfin, les SCPI sont regroupées au sein de l’ASPIM (Association Française des Sociétés de Placement Immobilier). Cette association informa les sociétés de gestion sur la réglementation.

Le client de la SCPI qui sera appelé « associé » est régulièrement informé par les sociétés de gestion. Il recevra donc à minima :

• Un rapport annuel d’activité : ce document reprend les évènements liés à la vie de la SCPI au cours du dernier exercice. Il incorporera les éléments de résultats et d’expertise immobilière. Enfin, il mentionnera les rapports des commissaires aux comptes et conseil de surveillance.
• Le bulletin trimestriel ou semestriel : ce document vous informera sur la vie de la SCPI avec des éléments financiers (taux d’occupation financier, capitalisation, taux de distribution, valeur de démembrement des parts, évolutions du prix de la part, etc…). Enfin, il sera fait mention du montant et de la date de versement du prochain acompte de dividende.

Vous souhaitez bien investir en SCPI et vous avez besoins de conseil pour réaliser un placement rentable ? Les experts de SCPI-Hub sont là pour vous accompagner. En effet, nous travaillons avec les meilleures sociétés de gestion. L’avantage est que nous les connaissons et les rencontrons régulièrement.

Nous avons sélectionné les SCPI les plus rentables à travers notre guide 2023 des meilleures SCPI. Comment bien investir et notamment se prémunir contre le risque de liquidité ? Optez pour SCPI-Hub et nous vous expliquerons les moyens de gérer le risque de liquidité à travers des allocations corrélées à vos objectifs de placements.

Nous pourrons augmenter vos revenus tout en optimisant votre fiscalité. Suppression des impôts (impôt sur le revenu et impôts sur la fortune immobilière) dans le cadre de la nue-propriété par exemple.

Nous vous présenterons les différents modes d’investissement et trouverons celui qui vous correspond et qui rapporte. Le premier rendez-vous est gratuit. Il s’agit d’un audit patrimonial.