La réalité est plus brutale sur le marché des valeurs mobilières et le crédit que l’immobilier. En effet, pour l’heure l’immobilier a été particulièrement épargné, notamment celui porté par les véhicules non cotés et plus spécifiquement les véhicules immobiliers grand public.
L’immobilier ne décorrèle jamais de l’économie réelle à moyen terme. Par contre, il peut y avoir un décalage à court terme.
En cas de chocs exogènes comme on connaît actuellement, la diversification sera la meilleure réponse afin de maximiser la rentabilité.
Comme on le voit sur le graphique du bas, nous subissons depuis l’après pandémie une succession de cycles sur fonds de crises des « commodities » cf graphique du haut.
C’est la première fois que l’on voit des cycles très courts 2020, 2021 et 2022. Ainsi, chaque cycle économique et immobilier associe un régime de croissance et d’inflation différent (graphique du bas).
Nous anticipons à moyen terme, un changement de régime d’inflation qui devrait être durable. En effet, la crise énergétique et la nouvelle donne géopolitique en sont la cause. Cette situation devrait entraîner la déglobalisation provoquant de l’inflation. Cela passera notamment par la hausse du niveau des coûts salariaux dans la production de certains biens qui étaient auparavant importés. A court terme, la crise énergétique signifie aussi moins de croissance et plus d’inflation pour toutes les classes d’actifs. Cela s’appliquera également à l’immobilier qui est indexé à l’inflation ! Notre analyse portera sur les impacts de l’inflation et des taux sur l’immobilier et les SCPI.
Concernant la croissance, nous restons sur un scénario avec une récession modérée même si on entre dans des trimestres de stagflation. Cela signifie que le niveau d’inflation sera supérieur à la croissance économique. Cette stagflation similaire à 1973 créée actuellement une inquiétude. Toutefois, cette comparaison à 1973 permet de rappeler que la stagflation a été bénéfique à l’immobilier de bureaux et résidentiel.
Dans ce contexte, la croissance est en baisse. Le pic d’inflation sera certainement pour 2022 et restera soutenue en 2023. Toutefois, il y aura des impacts de l’inflation et des taux sur l’immobilier et les SCPI de rendement. Il existe un différentiel entre l’Allemagne et la France provenant de différences structurelles en termes de modèle économique et de dépendance au gaz. En effet, l’Allemagne n’a pas utilisé le bouclier tarifaire. Cette situation peut ainsi engendrer un choc important de risque de crédit des locataires. En effet, quand le coût de production augmente sans bouclier tarifaire, les entreprises perdent de la compétitivité. Par conséquent, la France présente des éléments plus positifs, comme par exemple moins de risque de crédit pour les locataires.
Actuellement, le marché immobilier se caractérise par de faibles transactions dans un contexte de remontée des taux. Les marchés des bureaux et de la logistique ont signalé une remontée des taux de capitalisation. En moyenne on est à 25 points de base à Paris, 50 et 100 pts de base à Londres. L’Allemagne a une certaine inertie, mais son taux a augmenté depuis juin de 25 à 50 pts de base. Le marché allemand a décalé plus rapidement que le marché parisien. C’est la première fois que l’on voit ce décalage. Cela provient probablement du choc de la crise énergétique et l’anticipation de ces effets sur le marché des bureaux.
Le tableau montre également le calcul des primes de risque par grands pays de la zone €. La comparaison par répartition géographique permet de comparer les primes de risques entre pays. Mais également de signaler que pour une diversification géographique et sectorielle : bureaux, logistique, commerce et hôtellerie : ces 4 marchés sont suffisamment liquides, profonds et complémentaires. Ainsi, la diversification immobilière permettra de gérer le risque.
En octobre, la prime de risque oscille autour de sa moyenne de long terme pour la France et l’Allemagne et en deçà pour l’Espagne et l’Italie. La dernière ligne du tableau montre la part très élevée d’inflation dans la prime de risque pour les 4 pays. Cela signifie que la prime de risque pour l’immobilier prime bureaux s’est fragilisée au cours du temps.
ll y aura des impacts de l’inflation et des taux sur l’immobilier et les SCPI de rendement. Toutefois, l’indexation sera difficile en raison de congés de locataires. Il s’agit du scénario le moins bon, caractérisé par l’orage sur le tableau. Dans le scénario 2, les locataires ne pourraient pas encaisser une indexation à hauteur de l’inflation (nuage). On le voit dans certains pays avec une inflation à deux chiffres. Dans ce cas, il y a une négociation car le locataire ne peut pas subir une hausse de 12% mais il est capable par exemple de passer à 6%. A contrario, l’indexation peut jouer pleinement si les locataires sont capables d’encaisser cette indexation.
En générale, les entreprises en situation de monopole ou sans être impacté par la récession, résiliente en dépit d’une érosion de leur marge peuvent impacter l’inflation. Il s’agit du soleil sur le tableau.
Par conséquent, la probabilité que les locataires (bureaux) donnent congés dans un marché périphérique est plus élevée que dans un marché de centre-ville. Ces entreprises de type “growth” sont très portées sur la croissance en vertu de leur activité et leur productivité. Elles peuvent payer un loyer élevé en centre-ville. La crise sanitaire a d’ailleurs renforcé la polarisation de la demande ou la productivité est 20% à 50% supérieure à la moyenne nationale.
Ainsi, derrière la notion de part d’inflation dans la prime de risque se concentre une stratégie de diversification permettant de sécuriser les loyers, les cash flows dans le portefeuille et la distribution des revenus. Chez SCPI-Hub, nous proposons des allocations diversifiées aussi bien sur le plan géographique que sectoriel. De plus, les clients peuvent mettre en place des versements réguliers (mensuels, trimestriels, etc…) afin de gérer le risque. Nous pouvons réaliser des simulations pour s’assurer que cela correspond à vos objectifs. Retrouvez notre Guide meilleures SCPI 2023
La diversification procure un effet bénéfique en termes de loyers et de taux de capitalisation, notamment dans l’environnement complexe actuel. L’historique est très important (1998-2021).
Sur l’axe horizontal, nous voyons l’effet de la hausse de l’inflation sur les loyers. Ainsi, les impacts de l’inflation et des taux sur l’immobilier et les SCPI de rendement sont positifs :
Sur l’axe vertical, nous voyons l’effet de la hausse des taux sur les taux de capitalisation :
Cela démontre l’intérêt d’avoir un portefeuille diversifié. En effet, les impacts de l’inflation et des taux sur les différents secteurs immobiliers devraient être différenciés. De même, l’objectif est d’avoir des actifs à forte productivité dans les coeurs de villes quelque soit le secteur.
Enfin, en période de forte inflation, depuis 1970, l’immobilier est la classe d’actifs gagnante, comparée aux marchés actions et aux obligations. Par conséquent, les impacts de l’inflation et des taux sur l’immobilier et les SCPI de rendement peuvent être positifs. Nous vous expliquons : Comment bien investir en SCPI ?
Par l’équipe de SCPI-Hub