La SCPI c'est quoi ?
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Pour en savoir plus :
Point sur le marché immobilier
Ainsi, le marché mondial des fonds cotés représente environ 6 milliards d’euros tandis que les fonds non cotés s’élèvent à 3,3 milliards d’euros en 2019. D’après l’EPRA (European Public Real Estate Association), l’immobilier sous gestion représente un tiers de l’immobilier d’entreprise dans le monde. Aussi, sur la partie résidentielle les ménages détiennent la majorité des biens.
L’inquiétude des Français concernant leur régime de retraite ne cesse de grandir. En effet, L’étude IPSOS de février 2022 montre que les Français souhaitent renforcer le besoin d’une épargne de précaution constituée de façon personnelle par capitalisation. Par conséquent, les ménages cherchent de plus en plus à se créer un complément de revenus. Ainsi, l’immobilier est la classe d’actifs la plus importante. En effet, l’immobilier procure des loyers relativement élevés et stables. En plus, ils sont indexés à l’inflation.
Enfin, le rendement plus élevé de l’immobilier tertiaire par rapport au taux sans risque (obligation d’État à 10 ans) s’explique par la prime du risque de liquidité.
Les Français aiment l’immobilier. Ainsi, 61% d’entre eux possèdent un patrimoine immobilier. C’est un actif qui rassure. De plus, 19% réalisent également un investissement dans une résidence secondaire ou du locatif. Dans le cadre d’un investissement locatif, l’objectif sera de réaliser un placement, généralement par endettement, afin de construire un patrimoine et de dégager à un horizon des compléments de revenus. D’autres auront comme objectif de le vendre pour récupérer le capital ou le transmettre.
Toutefois, l’investisseur en direct se confronte à plusieurs difficultés :
- Gestion locative => dégradations, sinistres, impayés, vacance locative, etc…
- Application de la réglementation en vigueur => loi climat et résilience
Dans ce contexte, il y a une alternative, il s’agit de la Société Civile Patrimoine Immobilier (SCPI). Mais les SCPI c’est quoi ? Les premières SCPI apparaissent en 1964. Fin 2020, le marché des SCPI pesait environ 71 milliards d’€ dont 87% en capital variable et 13% en capital fixe.
Voici les principaux intérêts :
| Gestion collective immobilière | Les Associés sont porteurs de parts | La gestion est déléguée | Mutualisation des risques | Diversification | Montant d’achat et de vente variable |
| En effet, la SCPI collecte des capitaux auprès des investisseurs. Ils sont appelés les « associés ». Puis, la société investit dans des différents biens immobiliers. | Ils perçoivent des revenus réguliers liés aux loyers perçus par la société de gestion. Le montant sera lié au nombre de parts détenus. | C’est les sociétés de gestion qui réalisent la gestion du parc immobilier. L’investisseur contrairement à un bien en direct n’aura pas de gestion à réaliser. De plus, les sociétés de gestions sont aujourd’hui très bien structurées et régulées par l’AMF. | Le risque peut être atténué facilement par l’investissement dans plusieurs SCPI différentes avec des thématiques variées. L’investissement avec des investissements réguliers peut également diminuer le risque. Enfin, en raison d’un nombre important de biens immobiliers, les vacances locatives ou impayés seront compensés par les autres revenus. Ainsi, il s’agit d’un réel avantage à l’immobilier en directe. | En direct, les épargnants se dirigent généralement vers le secteur de l’habitation. Ainsi, en plus de leur résidence principale, ils rajoutent un actif similaire. En SCPI, l’épargnant peut diversifier sur des actifs différents : bureaux, commerces, logistique, santé. En plus, l’investisseur peut diversifier sur des zones géographiques : Grand Paris, Europe, UK, monde. | En SCPI, il est possible de moduler son montant d'investissement et de rachat. Avec de l'immobilier en direct, le montant est plus compliqué. |
Par conséquent, la SCPI est adaptée pour :
- Les investisseurs qui souhaitent déléguer la gestion et ainsi de ne plus avoir les contraintes afférentes ;
- Diversifier son patrimoine.
Quelles sont les différents types de SCPI ?
Ainsi, une SCPI est un fonds dans lequel il y a plusieurs associés. Le capital est divisé en parts. Il s’agit de titres financiers inscrits au nominatif (c’est à dire en direct). Aussi, du côté réglementaire, le montant minimal unitaire de souscription est de 150 €.
Vous pouvez investir dans une :
| SCPI à Capital Fixe | SCPI à Capital Variable |
- Dans des SCPI à capital fixe : appelés SCPI à fonds fermés. Généralement, vous investirez via le marché secondaire. Ainsi, l’animation est confiée à la société de gestion qui procède régulièrement à l’établissement d’un prix d’exécution par confrontation des ordres inscrits sur le registre des parts. A titre d’exemple, Capiforce est une SCPI à capital fixe.
- Dans des SCPI à capital variable : à l’inverse, ces fonds souvent ouverts. Ainsi, vous pouvez investir à tout moment en fonction de la liquidité du marché.
Aussi, les SCPI peuvent être soit :
| Tertiaires | D'habitations |
- Tertiaires : On les appelle les SCPI tertiaires 🏢. Ainsi, elles détiennent un patrimoine composé d’immeubles à usage commercial (bureaux, entrepôts, boutiques, résidences hôtelières ou séniors etc.). Ce qui les caractérise est la distribution de revenus réguliers à travers les loyers. Les particuliers n’ont généralement pas la faculté d’investir en direct sur ce type d’actifs Compte tenu des montants d’investissements.
- D’habitation : On les appelle les SCPI fiscales. Ainsi, elles sont composées d’immeubles d’habitation 🏡. Généralement, elles sont liées à un dispositif fiscal permettant aux épargnants de bénéficier d’économie d’impôt. De plus, il y a des conditions de conservation des parts.
Il existe d’autres enveloppes intégrant de la pierre :
- OPCI : C’est un Organisme de Placement Collectif en Immobilier. Ce produit est à destination des institutionnels et particuliers. Le cadre est inspiré des OPCVM. En règle générale, ce support dispose d’une partie liquide pour assurer les sorties à court terme. Il dispose également d’une partie cotée, généralement des foncières qui est sujet aux variations boursières et d’une partie non cotée.
- SCI : C’est une Société Civile Immobilière. Elle dispose également d’une poche immobilière d’environ 70% et d’une poche de liquidité.
Quels sont les différents modes d’acquisitions des SCPI ?
La SCPI c’est quoi ? La SCPI est un produit très modulable en termes de choix d’investissement. Elle vous permettra de répondre à vos objectifs de placements et de gommer les inconvénients d’investir directement dans la pierre. Ainsi, aucun problème dans la gestion, les risques sont regroupés et partagés avec les autres associés et vous bénéficiez d’un couple rendement risque intéressant.
| 1. SCPI en cash |
La première possibilité est d’investir en SCPI en cash, c’est-à-dire en direct. Vous détiendrez ainsi la pleine propriété des parts. Votre montant d’investissement devra être supérieur au minimum proposé par la société de gestion. Nous conseillons à nos clients d’investir au minimum 5 000 € par SCPI pour respecter les règles de capitalisation. En effet, la création de valeur est liée à un minimum d’investissement, de durée de placement et de rendement. De plus, le premier rendement sera versé à trimestre échu après un délai de jouissance variant de 1 à 6 mois. Ainsi, l’intérêt est pouvoir toucher des revenus rapidement. Toutefois, l’analyse de votre situation est importante car ces revenus sont à déclarer en tant que revenus fonciers.
Dans le cas où vous n’avez pas de besoin de revenus immédiats mais que vous souhaitez capitaliser. Vous pouvez ainsi faire l’acquisition de parts en démembrement temporaire via la nue-propriété. En effet, un bien peut-être séparé entre la propriété d’un bien (nue-propriété) des revenus qu’il génère (usufruit). Ainsi, vous pouvez détenir la propriété d’un appartement mis en location, mais les revenus reviennent à une autre personne. Vous serez nu-propriétaire lorsqu’une contrepartie sera l’usufruitier. L’usufruitier est généralement des personnes morales (sociétés, associations, etc…) qui réalisent un placement de trésorerie.
Par conséquent, ce mécanisme de démembrement s’applique très bien à l’investissement en SCPI. En effet, en contrepartie d’une période où vous ne touchez pas de revenus de la propriété, vous bénéficiez d’un prix d’acquisition réduit sans vous priver de potentielles augmentations du prix de la part. De plus, l’intérêt est que pendant toute la période de démembrement, la nue-propriété n’est pas fiscalisée à l’impôt sur la fortune immobilière. Enfin, vous n’augmentez pas l’impôt sur le revenu.
| 2. Nue-propriété de SCPI |
Prenons l’exemple suivant :
- Investissement en nue-propriété de la SCPI PF Grand Paris sur 10 ans. La décote de la SCPI sera alors de 32% d’après la table transmise par la société de gestion Perial.
- Sur 10 ans, le TRI du démembrement (Taux de Rendement Interne) ressort de +3,9%. Il faut rajouter les éventuelles hausses de prix de part. Ainsi, sur les 5 dernières années, la part a progressé de +3,3%*. Le TRI finale ressortira à + 6,9%* sans impôt sur le revenu.* les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
En somme, cet investissement s’adresse à tous les épargnants n’ayant pas besoin de revenus complémentaires et désirant se constituer un capital à terme. En outre, il s’agit d’un placement retraite idéal.
| 3. Investissement en SCPI par endettement |
Toutefois, si vous n’avez pas d’épargne à placer, l’investissement en SCPI est possible à travers la troisième solution qui est l’endettement. En effet, vous pouvez acquérir des SCPI par emprunt grâce à l’effet de levier. Ainsi, l’investissement en SCPI vous permettra de créer des revenus entre 4,5% et 7%. Ces revenus financeront une partie du crédit et les intérêts d’emprunt seront déductibles de vos revenus. La différence entre le crédit et les revenus sera votre d’épargne. Un des avantages est qu’en France, nous finançons les opérations par emprunt à taux fixe. Par conséquent, nous connaissons le coût du crédit de demain qui aura une forte probabilité d’être inférieur au taux de distribution des SCPI.
De plus, le rendement des SCPI pourra quant à lui progresser au rythme de l’inflation. En effet, il y a une très grande corrélation entre la réévaluation des loyers et l’inflation dans les bureaux mais également le commerce qui est indexé à l’indice ILAT (Indices des loyers des activités tertiaires). Au final, le TRI est excellent notamment en raison de la faible capacité d’épargne à mettre en place. Par exemple, pour un investissement de 100 000 € sur une durée de 20 ans, l’effort d’épargne sera de 290 € par mois, fiscalité incluse (tranche marginale d’imposition de 30%). Petite astuce, nous conseillons à nos clients de maximiser la durée du crédit, tout en restant corrélé à leurs objectifs, pour augmenter l’effet de levier.
Enfin, la quatrième et dernière possibilité permettant de faire fructifier une épargne disponible est de la placer en assurance-vie. Il suffit de souscrire à un contrat à travers un assureur : retrouver notre offre. Les SCPI sont intégrées aux Unités de Comptes des contrats. L’intérêt sera de pouvoir capitaliser au sein de l’enveloppe sans fiscalité. C’est en cas de retrait que la fiscalité apparait (qui sera fonction de la durée de détention). Cette solution est intéressante par exemple si vous souhaitez optimiser la transmission de patrimoine. L’inconvénient est que toutes les SCPI ne sont pas accessibles dans les contrats d’assurances-vie. De plus, la plupart des assureurs ponctionnent une partie des loyers perçus. Chez SCPI-Hub, nous disposons des meilleures offres du marché avec 100% des loyers reversés aux clients.
| 4. Investissement en assurance-vie |
Vous en savez déjà plus sur la SCPI c’est quoi ? Par conséquent, il existe une grande variété d’utilisation de l’outil SCPI avec différentes conséquences en termes de capitalisations, de rendements, et de fiscalité… Afin d’étudier chaque cas de figure et trouver la solution qui vous correspond, le mieux est d’en discuter avec un de nos conseillers.
Comment SCPI-Hub peut vous aider dans votre démarche ?
La pierre papier est un excellent outil de diversification immobilière. Cet instrument financier présente un très bon couple rendement risque. Chez SCPI-Hub, nous maitrisons les quatre modes d’acquisition. Sur la partie financement, nous travaillons avec plusieurs banques et courtiers afin de pouvoir financer les meilleures SCPI avec le meilleur taux et le moins de contrepartie. De même sur la partie assurantielles. Nous sommes ainsi capable de proposer les meilleures compagnies d’assurance (présentant les meilleurs rations de liquidité et de solvabilité). De plus, nous pouvons également composer un portefeuille composé à 100% d’immobiliers ou d’autres actifs (ETF, obligations à échéances, fonds structurés, etc…).
Sur les autres modes d’acquisitions de SCPI, nous analysons les sociétés de gestions et les SCPI. Notre indépendance nous garantit des conseils objectifs.
Après avoir échangé avec nos experts, vous aurez une réponse à apporter à la question, les SCPI c’est quoi ?
FAQ - SCPI c'est quoi ? Questions fréquentes avant d'investir en SCPI
Qu’est-ce qu’une SCPI ?
Une SCPI est l’acronyme de Société Civile de Placement Immobilière. Elle est également nommée « pierre papier ». Il s’agit de sociétés non côtés qui détiennent des biens immobiliers. Il permet d’investir à plusieurs et par conséquent diversifier le risque avec une multitude de biens. La SCPI est un produit régulé. En effet, l’Autorité des Marchés Financiers veuille à la protection de l’épargne investie. En cas de manquements, l’AMF a le pouvoir de sanctionner.
Quels sont les phases préalables avant l’investissement en SCPI ?
Afin d’établir une allocation totalement diversifiée il sera nécessaire de passer par un acteur 100% indépendant.
Ainsi, la première étape est de valider votre situation patrimoniale : tranche marginale d’imposition, votre possibilité d’endettement, etc ….Puis, la deuxième étape est de déterminer vos objectifs de rendements, de capitalisation, de compléments de revenus, etc…Enfin, la troisième étape est de connaître votre appétence aux risques afin de s’assurer de l’adéquation du conseil à votre profil.
Quels sont les principaux risques d’investir en SCPI ?
Les deux principaux risques sont :
· Risque en capital : ainsi les SCPI ne prévoient pas de protection contre les aléas de marché. Vous pourriez perdre tout ou partie de votre investissement.
· Risque de liquidité : les parts de SCPI ne sont pas cotées. Ainsi, en cas de difficulté de marchés (crise immobilière), la vente de parts de SCPI peut être difficile ou alors à un prix qui influencera sensiblement sur le montant que vous percevriez en retour.