Investir dans les meilleures SCPI en 2024

Il s’agit du montant des réserves d’une SCPI. Ainsi, c’est le report de l’affectation du résultat à un événement ultérieur. Cette provision permet de faire face aux aléas locatifs (baisse des loyers ou vacance locative) et cela permet égalemment de pérenniser le dividende versé aux associés. Ce taux ne sera pas significatif pour les nouvelles SCPI.

Ce ratio est trop souvent négligé, toutefois, avec l’évolution du marché aux normes environnementales, les locataires deviennent de plus en plus attentifs aux critères énergétiques et environnementaux. Ainsi, pour les anciennes SCPI, ce critère est important car elles devront réaliser des investissements. Certaines anciennes SCPI comme PERIAL ont directement intégré ces critères dans leurs investissements, nécessitant moins de provisions.

Fiscalement la SCPI est dite « translucide » au titre de l’article 239 du code général des impôts.

Ainsi, fiscalement, vous devrez déclarer 3 types de revenus aux impôts :

• Les loyers perçus des immeubles => à déclarer en revenus fonciers
• Les revenus financiers et dividendes. Ces revenus proviennent des placements et participations. => à déclarer dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
• Les plus-values liées aux cessions des actifs immobiliers => à déclarer dans la catégorie des plus-values immobilières.

Pour les personnes physiques résidentes fiscales en France :

• Les loyers: barème progressif soit votre tranche marginale d’imposition (0%, 11%, 30%, 41%) plus prélèvements sociaux de 17,2% dont 6,2% déductibles de l’assiette de l’IR. Point important, sous le régime d’imposition au réel vous pouvez déduire vos charges de vos revenus fonciers, notamment les intérêts et frais d’emprunt.
• Les revenus financiers: taux forfaitaire de 30% ou sous option au barème progressif + 17,2% de prélèvements sociaux.
• Les plus-values de cession d’immeubles: taux de fiscalité forfaitaire de 36,2% (19% au titre de l’IR et 17,2% au titre des prélèvements sociaux). Vous pouvez appliquer le même abattement pour la durée de détention que pour l’immobilier. De cette façon, vous êtes totalement exonérés d’IR (19%) après 22 ans de détention et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.
• La plus-value des ventes de parts de SCPI: il s’agit de la même fiscalité que la cession d’immeubles. A savoir, taux de 36,2% avec des abattements. Pour les SCPI à capital fixe, l’investisseur doit payer un droit d’enregistrement de 5%.
• La valorisation immobilière des SCPI: fiscalisée au barème de l’IFI.

Pour les personnes morales soumises à l’impôt sur les sociétés :

Les loyers, les revenus financiers et les plus-values de cession d’immeubles : l’imposition sera identique. L’imposition sera à l’IS au taux de droit commun soit :

• 28% jusqu’à 500 000 € de bénéfice imposable.
• 33,33% pour l’excédent (et éventuellement 3,3% de contribution supplémentaire).

Au moment de l’investissement, il faut prendre en compte l’analyse de la fiscalité. Il existe plusieurs optimisations possibles. De manière générale, il s’agit d’un actif de placement de long terme. Ainsi, avec le temps qui passe, la fiscalité diminuera. Il faudra donc réaliser chaque année les différentes déclarations. SCPI-Hub vous accompagne gratuitement dans ces démarches.

En tant que Conseiller en Investissement Financier (CIF) enregistré sous le numéro 22002626 (www.orias .fr) et membre de la CNCGP, association agréée par l’AMF, nous devons vous transmettre les renseignements sur les frais des SCPI. Vous trouverez ci-dessous la description :

• La commission de souscription : la base de calcul est le prix de la part de la SCPI. Cette commission rémunère la société de gestion. La rémunération de SCPI-Hub provient d’une partie des frais prélevés. La commission de souscription s’intègre dans le prix de souscription que vous payez au moment de l’acquisition des parts. Il est à noter que les rendements des SCPI sont calculés sur le prix de la part (avec les frais d’entrée). Ainsi, si vous ne sortez pas de la SCPI, vous ne paierez pas les frais d’entrée… C’est un moyen important pour la société de gestion de gérer la liquidité et explique pourquoi la SCPI est une solution stable. Les frais d’entrées sont souvent comparés aux frais de notaire de l’immobilier résidentiel sui sont entre 7% et 8% du montant de l’acquisition auxquels il faut ajouter les frais d’agence variant entre 4% à 8% du prix de vente. Les frais d’entrée des SCPI varient entre 0% et 12%. 

• Les frais liés à la gestion : ils correspondent à la gestion réalisée par la société de gestion. Il s’agit du « Property Management » : gestion des locataires, encaissement des loyers, etc … Cette fonction est essentielle pour la gestion de la vacance, pouvoir conserver les biens sur une longue durée. Certaines SCPI ont des bureaux dans les villes où se situe leur parc afin d’être plus près de leurs clients. Le prélèvement des frais a lieu sur les loyers. Ainsi, si le loyer n’est pas payé, la société de gestion ne prélève pas de frais. De plus, les taux de distribution indiqués intègrent déjà les frais de gestion. Les frais de gestions sont compris entre 8% et 12% des loyers. En résidentiel, les frais de gestions prélevés par une agence seront de l’ordre de 10% auxquels il faudra ajouter la taxe foncière, charges de copropriété, travaux d’entretien et les assurances.

Les autres frais : La SCPI peut également prélever :

• des frais liés aux plus-value réalisées sur la cession des immeubles (généralement si la plus-value dépasse un montant). Cela peut représenter 5% du prix net vendeur ;
• Pour des SCPI sans frais d’entrées, elles prélèvent des frais d’acquisition de l’ordre sur chaque immeuble variant de 1% à 3% et concerne le sourcing et la négociation des biens.

Depuis quelques années, de nouvelles SCPI sont apparues et sont sans frais d’entrée. Nous décrivons le processus dans un article, cliquer ici pour le lire. Ces nouvelles SCPI que nous proposons, sont intéressantes mais présentent des frais de gestions plus importants. Ainsi, en cas de détention longue, les anciennes SCPI restent plus pertinentes. De plus, nous n’avons d’antériorité permettant d’analyser les flux des investisseurs sur ces SCPI. Nous n’avons pas de recul pour indiquer quelle sera leur gestion de la liquidité. Par conséquent, nous conseillons systématiquement à nos clients de procéder à une diversification.

Les SCPI vous informent sur différents prix et c’est parfois difficile de s’y retrouver. Vous pouvez déjà analyser les parts de SCPI avec 4 types de valeurs :

• Prix de souscription : c’est le prix global du bien. Il s’agit de la valeur nominale et de la prime d’émission.
• Prix de retrait : c’est le montant que l’associé perçoit quand il cède ses parts. Concrètement, il s’agit de la différence entre le prix de souscription + l’éventuelle réévaluation du prix de la part (lié à l’accroissement de valeur) moins les frais d’entrée.
• Prix de réalisation: c’est la valeur vénale d’expertise des actifs immobiliers + valeur nette des autres actifs non immobiliers (cash – dettes). Il s’agit de la valeur de SCPI en cas de vente des actifs. Chaque année, des évaluateurs indépendants déterminent la valeur vénale.
• Prix de reconstitution : Ce prix est égal à la valeur de réalisation + montant des frais de reconstitution du patrimoine de la SCPI. C’est la société de gestion qui arrête ce prix annuellement.

Le point important et qui n’est pas intuitif, est de bien regarder la différence entre la valeur de souscription et la valeur de reconstitution :

• En effet, la réglementation impose aux sociétés de gestion de respecter un prix de part entre -10% et +10% de la valeur de reconstitution,
• Cela signifie qu’il n’y a pas de système de cotation autre que celui-ci.
• C’est le seul produit en France qui fonctionne comme ça !

Ainsi, ce sont les sociétés de gestion qui déterminent la valeur des parts des SCPI. Cette valeur résulte d’une stratégie commerciale. Les sociétés de gestion vont évaluer leur parc immobilier à travers une valeur de reconstitution. Le prix de la part est régi par l’AMF qui permet de fixer le prix d’achat de la part. Le prix doit être compris entre -10% et +10% de la valeur de reconstitution. Par conséquent, en appliquant une décote, la société de gestion favorise les nouveaux souscripteurs aux dépens des anciens. A l’inverse, une surcote privilégiera les associés déjà en place. En effet, cette notion est très importante car elle permettra d’identifier des hausses de valeurs à court et moyen terme. Chez SCPI-Hub nous connaissons les dernières valeurs de reconstitution permettant une rapide création de valeur ! Puis, nous analysons également le rendement passé et à venir.

C’est pourquoi SCPI-Hub est votre partenaire. 👍 Nous rencontrons les sociétés de gestion et avons les données référentes.

En tant qu’investisseur de parts de SCPI de rendement, vous pouvez vous libérer de cet investissement à tout moment. A noter pour les SCPI fiscales, vous avez des durées de détention à respecter. Le processus de cession sera différent selon les types de SCPI.

Vous ne subissez pas de frais lors de la vente des SCPI.

Dans le cadre d’un investissement en capital variable, vous devez vous adresser à la société de gestion en complétant une demande le retrait. Votre demande sera alors intégrée au registre. Les ventes se feront par ordre chronologique d’inscription, soit le premier arrivé, premier servi. Le prix de rachat est connu à l’avance et publié par la société de gestion. En cas de demande de rachats supérieure aux demandes de souscription, la société de gestion peut organiser un marché secondaire des parts.

Dans le cas de vente de SCPI à capital fixe, la vente est généralement réalisée sur le marché secondaire. C’est la société de gestion organise la vente selon les mêmes modes que le capital variable « premier arrivé, premier servi ». En cas d’absence de contrepartie, l’ordre de vente disposera d’un délai d’un an, renouvelable une fois. Passé ce délai, l’ordre est caduc. Si vous connaissez une contrepartie intéressée par acheter vos parts, vous pouvez réaliser la vente de gré à gré.

Dans les deux types de SCPI, en cas de plus-value réalisée lors de la vente des SPCI, c’est la société de gestion qui prélève le montant de l’impôt et le versera au Trésor Public.

Par conséquent, pour l’ensemble des SCPI, les délais de revente sont variables. Cela dépendra du nombre de parts de l’offre et la demande. Ainsi, les deux principaux risques de ce support sont le risque de liquidité et de capital. Par conséquent, afin d’amortir les risques, nous conseillons à nos clients de détenir les parts de SCPI sur une durée minimum de 8 ans.

Notre structure dispose des accréditations et des moyens humains nécessaires pour vous conseiller dans votre investissement. Ainsi, nous avons des étapes nécessaires pour comprendre qui vous êtes et surtout bien déterminer vos objectifs. Puis nous avons une étape ou nous vous expliquons l’ensemble des caractéristiques de l’investissement, à savoir la fiscalité applicable à une SCPI. Nos conseillers trouverons la meilleure solution.

Notre objectif est la satisfaction clients. Ainsi, nous agissons en toute transparence : sur l’explication des frais liés aux SCPI, les modalités de sortie par exemple.